Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012

Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
Pada tahun 2012 awal bulan Januari, telah disahkan UU No. 2 Tahun 2012 tentang PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM. Semula pengadaan tanah untuk kepentingan umum diatur oleh strata perundangan yang lebih rendah yaitu, Keppres 55 tahun 1994, Perpres 36 thn 2005 dan perubahannya, Perpres No. 65 tahn 2006. Terdapat perbedaan yang cukup mendasar antara ketentuan perundangan yang lama dan yang baru (undang-undang). Perbedaan paling nyata terdapat pada proses penetapan lokasi hingga pemberian ganti kerugian. Untuk jelasnnya diuraikan sebagai berikut :
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum terdiri dari tahapan :
A. Perencanaan
- Instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum menurut ketentuan peraturan perundang-undangan. Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum  didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan (yang memerlukan tanah).
Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum disusun dalam bentuk dokumen perencanaan Pengadaan Tanah, yang paling sedikit memuat: maksud dan tujuan rencana pembangunan, kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Pembangunan Nasional dan Daerah, letak tanah, luas tanah yang dibutuhkan, gambaran umum status tanah, perkiraan waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah, perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan, perkiraan nilai tanah; dan rencana penganggaran. Dokumen perencanaan Pengadaan Tanah disusun berdasarkan studi kelayakan yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, ditetapkan oleh Instansi yang memerlukan tanah.diserahkan kepada pemerintah provinsi.
B. Persiapan
Instansi yang memerlukan tanah bersama pemerintah provinsi, berdasarkan dokumen perencanaan Pengadaan Tanah melaksanakan :

- Pemberitahuan rencana pembangunan
Pemberitahuan rencana pembangunan disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum, baik langsung maupun tidak langsung.
- Pendataan awal lokasi rencana pembangunan
Pendataan awal lokasi rencana pembangunan meliputi kegiatan pengumpulan data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Hasil pendataan awal lokasi rencana pembangunan  digunakan sebagai data untuk pelaksanaan konsultasi publik rencana pembangunan.
- Konsultasi publik rencana pembangunan.
Konsultasi publik rencana pembangunan, dilaksanakan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari pihak yang berhak. Konsultasi publik dilakukan dengan melibatkan pihak yang berhak dan masyarakat yang terkena dampak serta dilaksanakan di tempat rencana pembangunan kepentingan umum atau di tempat yang disepakati. Pelibatan pihak yang berhak dapat dilakukan melalui perwakilan dengan surat kuasa dari dan oleh pihak yang berhak atas lokasi rencana pembangunan. Kesepakatan dituangkan dalam bentuk berita acara kesepakatan. Atas dasar kesepakatan , instansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan penetapan lokasi kepada gubernur. Gubernur menetapkan lokasi dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan permohonan penetapan oleh Instansi yang memerlukan tanah.
Konsultasi publik rencana pembangunan dilaksanakan dalam waktu paling lama 60 (enam puluh) hari kerja. Apabila sampai dengan jangka waktu 60 (enam puluh) hari kerja pelaksanaan konsultasi publik rencana pembangunan terdapat pihak yang keberatan mengenai rencana lokasi pembangunan, dilaksanakan Konsultasi publik ulang dengan pihak yang keberatan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja.
Apabila dalam konsultasi publik ulang masih terdapat pihak yang keberatan mengenai rencana lokasi pembangunan, instansi yang memerlukan tanah melaporkan keberatan kepada gubernur setempat. Gubernur membentuk tim untuk melakukan kajian atas keberatan rencana lokasi pembangunan.
Tim  terdiri atas:
a.Sekretaris Daerah Provinsi atau pejabat yang ditunjuk sebagai ketua merangkap anggota;
b.Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai sekretaris merangkap anggota;
c.Instansi yang menangani urusan di bidang perencanaan pembangunan daerah sebagai anggota;
d.Kepala Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagai anggota;
e.Bupati/wali kota atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota;
f.Akademisi sebagai anggota.
Hasil kajian tim berupa rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan rencana lokasi pembangunan dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan oleh gubernur. Gubernur, berdasarkan rekomendasi tim mengeluarkan surat diterima atau ditolaknya keberatan atas rencana lokasi pembangunan. Dalam hal ditolaknya keberatan atas rencana lokasi pembangunan, gubernur menetapkan lokasi pembangunan. Dalam hal diterimanya keberatan atas rencana lokasi pembangunan, gubernur memberitahukan kepada Instansi yang memerlukan tanah untuk mengajukan rencana lokasi pembangunan di tempat lain.
Setelah penetapan lokasi pembangunan masih terdapat keberatan, pihak yang berhak terhadap penetapan lokasi dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara setempat paling lambat 30 (tiga puluh) hari kerja sejak dikeluarkannya penetapan lokasi.
Pengadilan Tata Usaha Negara memutus diterima atau ditolaknya gugatan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya gugatan. Pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Tata Usaha Negara dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung Republik Indonesia.
Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak permohonan kasasi diterima. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap menjadi dasar diteruskan atau tidaknya pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum diberikan dalam waktu 2 (dua) tahun dan dapat diperpanjang paling lama 1 (satu) tahun.
Jika dalam jangka waktu penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum  tidak terpenuhi, maka penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum dilaksanakan proses ulang terhadap sisa tanah yang belum selesai pengadaannya.
Setelah penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum ditetapkan, Gubernur bersama instansi yang memerlukan tanah mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum. Pengumuman dimaksudkan untuk pemberitahuan kepada masyarakat bahwa di lokasi tersebut akan dilaksanakan pembangunan untuk kepentingan umum.
Bersamaan dengan telah diumumkannya penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, Pihak yang berhak hanya dapat mengalihkan hak atas tanahnya kepada instansi yang memerlukan tanah melalui lembaga pertanahan. Beralihnya hak dilakukan dengan memberikan ganti kerugian yang nilainya ditetapkan saat nilai pengumuman penetapan lokasi
c. Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum yang telah ditetapkan,, instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada lembaga pertanahan. Pelaksanaan pengadaan tanah meliputi:
a. inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah;
b. penilaian ganti kerugian;
c. musyawarah penetapan ganti kerugian;
d. pemberian ganti kerugian; dan
e. pelepasan tanah Instansi.
Inventarisasi dan Identifikasi Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan, serta Pemanfaatan Tanah
Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja, meliputi kegiatan:
- pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah;
- pengumpulan data pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah.
Hasil inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah wajib diumumkan di kantor desa/kelurahan, kantor kecamatan, dan tempat pengadaan tanah dilakukan dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja secara bertahap, parsial, atau keseluruhan. meliputi subjek hak, luas, letak, dan peta bidang tanah objek pengadaan tanah.
Jika tidak menerima hasil inventarisasi, Pihak yang berhak dapat mengajukan keberatan kepada Lembaga Pertanahan dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diumumkan hasil inventarisasi. Keberatan atas hasil inventarisasi, dilakukan verifikasi dan perbaikan dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan keberatan atas hasil inventarisasi.
Hasil pengumuman atau verifikasi dan perbaikan ditetapkan oleh Lembaga Pertanahan dan selanjutnya menjadi dasar penentuan Pihak yang Berhak dalam pemberian ganti kerugian.
NB:
PERATURAN TERKAIT/PELAKSANA
-          Perpres no 71 Tahun 2012 (tentang penyelenggaraan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan  kepentingan umum)
Nb: Perpres ini mengatur tata cara pengadaan tanah untuk kepentingan umum dari tahapan perencanaan, tahapan persiapan, tahapan pelaksanaan, sampai dengan penyerahan hasil.
-          Peraturan Kepala BPN RI No. 5 tahun 2012 tentang petunjuk teknis pengadaan tanah.
-          Peraturan Menteri Keuangan RI No. 13/PMK.02/2013 tentang biaya pendukung penyelenggaraan pengadaan bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang bersumber dari APBN.
PERATURAN TERKAIT/ SEBELUMNYA
-          Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 3 Tahun 2007 (tentang Ketentuan Pelaksanaan Perppres 65 Tahun 2006)
-          Perpres No.65 Tahun 2006 tentang Perubahan atas Perpres  N0.36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum
-          Keppres No.55 Tahun 1993 (Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum)
-          UU No.5 tahun 1960 (UU Pokok Agraria)
Created by : Team Lawyer FTS &P
Freddy Tua Simatupang S.H
Subaer Ahmad Daud S.H
Dedi Januarto Simatupang S.H
Surya Darma Pardede, S.H